투기 억제 + 대출 규제 + 공급 확대까지 싹 다 바뀝니다
요즘 부동산 시장, 다시 불안해지는 분위기죠?
📈 "서울 집값 또 오르나?"
📉 "대출 규제 강화된다는데 괜찮을까?"
🙋 "이번 대책에서 꼭 알아야 할 건 뭘까?"
정부가 2025년 10월 15일에 발표한
‘주택시장 안정화 대책’을 핵심만 콕 집어 정리해 드릴게요!
🧭 이번 대책의 핵심 방향은?
1️⃣ 집값 급등 지역 ‘규제지역’ 전면 확대
2️⃣ 대출 규제 및 LTV·DSR 한층 강화
3️⃣ 투기 차단을 위한 토지거래허가구역 전국 확대
4️⃣ 부동산 거래 감시 강화 + 감독기구 신설 추진
5️⃣ 공급은 계속 확대 (공공택지, 정비사업 포함)
👉 즉, 투기는 막고 실수요자 보호 + 공급은 지속!
📍 ① 서울 전지역 + 경기 12곳 ‘투기과열지구’ 지정
이게 제일 큽니다.
📌 서울은 25개 자치구 전체
📌 경기도는 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 하남, 의왕, 용인수지 등
➡ 총 12개 지역이 추가로 규제지역에 포함돼요.
| 규제지역 | 25개 전구 | 12개 시군구 |
| 지정일 | 10.16 시행 | 동일 |
🛑 적용되는 제도는?
- 주담대 LTV 40% 제한
- 생애최초 주담대도 전입의무
- 전세대출 제한
- 청약 1순위 요건 강화
- 전매제한 및 양도세 중과 등
✔️ 투기 목적으로 접근하기엔 부담 커짐!
✔️ 실수요자에게도 대출 조건 강화 → 신중한 접근 필요
🏗 ② 토지거래허가구역 ‘서울 전역’으로 확대
토허구역도 이번에 대거 확대됩니다.
✅ 서울 25개구 전체
✅ 경기 12개 지역
→ 2025.10.20일부터 효력 발생
무슨 의미일까요?
- 아파트나 연립·다세대 구매 시 ‘허가’ 필요
- 2년 실거주 의무 (내·외국인 모두 포함)
- 위반 시 허가취소 또는 이행강제금
📌 갭투자, 투기성 거래 어려워짐
📌 전세 끼고 집 사기, 사실상 불가능
💳 ③ 대출 규제도 강력해졌어요
이번에는 대출 부분도 꽤 세게 조였습니다.
💰 주택담보대출 한도 ‘집값 따라’ 달라진다
- 15억 이하: 최대 6억
- 15억 ~ 25억: 최대 4억
- 25억 초과: 최대 2억
기존에는 ‘6억 일괄 적용’이었는데
이제 고가주택일수록 대출 한도가 줄어요.
💥 스트레스 DSR도 2배 강화
- 기존: ST금리 1.5%
- 변경: ST금리 3.0%
➡ DSR 계산시 대출금리가 높게 반영
➡ 실질적으로 대출 가능 금액 줄어듦
🏠 전세대출에도 DSR 적용 시작
- 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출 받을 경우
→ 이자 상환액을 DSR에 포함
즉, 전세대출도 부채로 계산되기 시작했단 얘기!
🕵️ ④ 부동산 범죄 수사 + 감독기구 신설 추진
가격 띄우기, 허위 신고, 편법 증여 등
이제 더 강하게 단속 들어갑니다.
✅ 부동산 특사경 도입
✅ 국세청-국토부 자료 공유
✅ 경찰청 전국 특별단속
✅ 국무총리 산하 감독기구 신설 예정
📌 허위 매물, 신고가 후 계약 취소 등 꼼수 → 수사 대상
🏘 ⑤ 공급은 ‘속도전’으로 확대한다
- 서울 영구임대 9곳 → 분양+임대 혼합 재건축
- LH 직접 공급 확대 + 공공택지 개발 속도
- 서리풀지구, 과천지구 등 조기 착수
- 환경영향평가·기부채납 기준 완화도 검토 중
👉 공급을 끊지 않고 꾸준히 푸는 구조입니다.
🧾 정리해보면?
| 규제지역 | 서울 전역 + 경기 12곳 신규 지정 |
| 토허구역 | 서울 전역 + 경기 확대, 실거주 의무 |
| 대출규제 | 고가주택 LTV 축소, DSR 기준 상향 |
| 전세대출 | DSR 반영 시작 (1주택자) |
| 거래감시 | 부동산 특사경, 전담기구 추진 |
| 공급정책 | LH·공공택지 중심 공급 가속 |
📌 이런 분들 주의하세요!
❗ 집 팔고 전세로 전환 중인 1주택자
→ 전세대출 조건 꼭 체크!
❗ 고가 주택 보유자
→ 대출 줄고, 세금 높아짐
❗ 투자 목적으로 접근하려는 분
→ 토허구역 규제로 실거주 요구됨
🎯 마무리하며
이번 10.15 부동산 정책은
"실수요자는 보호하고, 투기는 확실히 차단하겠다"는 메시지가 분명합니다.
무주택 실수요자라면
✅ 청약 계획
✅ 대출 조건
✅ 실거주 요건
잘 따져보고 접근하세요!
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